Prezzo e valore di un investimento immobiliare
Chiunque decida di effettuare un investimento immobiliare lo fa con l’obiettivo di creare valore, cioè di conseguire un flusso di benefici futuri superiore ai costi sostenuti.
Chi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare è portato a pensare che il prezzo di vendita di un immobile corrisponda al suo valore. In realtà l’esperienza ci insegna che esistono frequentemente delle differenze (a volte anche grandi) tra il prezzo al quale l’immobile viene messo in vendita e quello al quale viene effettivamente comprato, perché tale prezzo dipende dalle utilità individuali delle controparti (venditore ed acquirente) e dalla forza contrattuale che ognuno di loro è in grado di esercitare.
È facile intuire, perciò, che il profitto sarà tanto più alto quanto più sarà scontato il prezzo di acquisto dell’immobile, rispetto al suo valore di mercato. Per trovare immobili a prezzo scontato sarà necessario individuare venditori motivati, cioè persone che per una serie di ragioni vogliono vendere in fretta. Tuttavia ciò non è sufficiente, perchè per investire con succeso negli immobili è necessario anche sviluppare delle abilità individuali alla negoziazione e alla trattativa.
Per imparare a stimare il valore economico del nostro investimento immobiliare (e quindi la redditività dell’investimento) dobbiamo imparare a rappresentare tale investimento come una serie di flussi di denaro in uscita e in entrata (cash flow).
Bisogna inoltre tenere presente che il valore di un investimento immobiliare è influenzato anche dal tempo (un allungamento dei tempi di rientro dell’investimento produce una contrazione dei benefici finanziari oltre ad introdurre un ulteriore livello di rischio dovuto al possibile cambiamento di alcune variabili in base alle quali abbiamo valutato l’investimento.
Essere capaci di stimare il valore dell’investimento immobiliare è molto importante, non solo per valutare correttamente il nostro ritorno economico, ma anche per preparare un documento, un prospetto, da presentare ai probabili finanziatori.
Durante il corso Investire in beni immobili vedremo più nel dettaglio come valutare la convenienza economica del nostro investimento immobiliare.
