Comprare casa: la titolarità del bene
Prima di sottoscrivere il preliminare di acquisto è sempre necessario verificare la titolarità del bene che si sta per comprare, anche quando ci si avvalga della collaborazione di un agente immobiliare, la cui responsabilità circa l’attività di verifica sull’oggetto venduto non è stata sancita in modo univoco dalla giurisprudenza. La verifica della titolarità del bene può essere fatta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
La titolarità dell’immobile può essere esclusiva (cioè appartiene ad un unico soggetto) o in comproprietà (appartiene a più soggetti).
Ciò è di fondamentale importanza, perché nel caso in cui il bene sia in comproprietà (comunione ordinaria), l’impegno alla futura vendita (e quindi il contratto preliminare) è un atto che deve essere firmato da tutti i comproprietari.
Per evitare, quindi, che il contratto preliminare non sia valido, è necessario che nel momento della sottoscrizione siano presenti tutti i proprietari, dei quali si raccomanda di verificarne l’identità.
Nel caso di coniugi in comunione legale, la mancata firma da parte di uno dei due non comporta automaticamente l’invalidità del contratto, ma bensì la sua annullabilità entro il termine di prescrizione di un anno. In tal caso, quindi, qualora uno dei due coniugi non si presenti alla firma dell’atto definitivo è possibile ottenere, citando in giudizio entrambi i coniugi, una sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso.
Qualora il bene derivi da una donazione, essa potrebbe essere lesiva della quota di legittima degli eredi del donante, i quali potrebbero in futuro pretendere di essere reintegrati nella suddetta quota causando una riduzione della donazione e costringendo perciò l’acquirente a restituire il bene o a compensarli con un versamento in denaro.
Se il promittente venditore è entrato in possesso del bene per usucapione (ai sensi dell’articolo 1158 del Codice civile, per usucapire un immobile occorre un possesso continuato ed ininterrotto esercitato su di esso per vent’anni; esiste anche l’usucapione abbreviata – 10 anni – ma solo se chi vanta il diritto può dimostrare di avere un titolo idoneo al trasferimento della proprietà e che questo titolo sia stato trascritto), è necessario verificare che egli abbia acquisito realmente anche il diritto di proprietà, che deve essere controllato dal giudice. In altri termini ci deve essere una ‘sentenza di acquisizione per usucapione‘ del tribunale del luogo che abbia accertato il fatto acquisitivo e la sentenza deve essere passata in giudicato (devono essere trascorsi 1 anno e 45 giorni dal deposito della sentenza presso la cancelleria del giudice) in modo tale che non sia più impugnabile.
Di solito questo accertamento è affidato al notaio, poiché tra i suoi obblighi vi sono anche le attività accessorie necessarie affinché le parti conseguano il risultato voluto, nel qual caso la compravendita.
