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Case in vendita: ecco da dove partire
Uno dei modi per investire in immobili è trovare immobili a sconto sul mercato (quindi senza ricorrere alle aste immobiliari o agli stralci).
Per capire se l’immobile è scontato rispetto ai prezzi di mercato, è necessario trovare case in vendita per farsi un’idea anche dei prezzi di mercato di una determinata zona e di una determinata tipologia di immobile.
Di solito io parto da alcuni portali online:
Prezzo e valore di un investimento immobiliare
Chiunque decida di effettuare un investimento immobiliare lo fa con l’obiettivo di creare valore, cioè di conseguire un flusso di benefici futuri superiore ai costi sostenuti.
Chi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare è portato a pensare che il prezzo di vendita di un immobile corrisponda al suo valore. In realtà l’esperienza ci insegna che esistono frequentemente delle differenze (a volte anche grandi) tra il prezzo al quale l’immobile viene messo in vendita e quello al quale viene effettivamente comprato, perché tale prezzo dipende dalle utilità individuali delle controparti (venditore ed acquirente) e dalla forza contrattuale che ognuno di loro è in grado di esercitare.
È facile intuire, perciò, che il profitto sarà tanto più alto quanto più sarà scontato il prezzo di acquisto dell’immobile, rispetto al suo valore di mercato. Per trovare immobili a prezzo scontato sarà necessario individuare venditori motivati, cioè persone che per una serie di ragioni vogliono vendere in fretta. Tuttavia ciò non è sufficiente, perchè per investire con succeso negli immobili è necessario anche sviluppare delle abilità individuali alla negoziazione e alla trattativa.
Investimenti immobiliari retail in Europa
Il mercato immobiliare europeo
Una delle principali società di consulenza internazionale con focus sul settore immobiliare, Jones Lang LaSalle, indica che nell’ultimo trimestre del 2011 gli investimenti nel settore retail europeo si sono confermati molto forti e con un significativo aumento rispetto ai volumi del 2009 e del 2010.
Per quanto riguarda l’Italia Robert Stassen, Head of EMEA Capital Markets Research di Jones Lang LaSalle commenta: “Gli investimenti immobiliari in Italia hanno avuto un andamento piuttosto ‘piatto’ fin dal 2007, con un volume medio trimestrale di €1 miliardo. C’è potenziale per un consistente miglioramento nel 2012 e oltre, quando diminuirà il rischio paese e gli investitori dovranno riconsiderare le opportunità. Potremmo anche registrare maggiori investimenti internazionali in Italia, quando la crisi nell’Eurozona diminuirà.”
Geograficamente, quindi, l’attività resta concentrata in Gran Bretagna e Germania. La Gran Bretagna guida la classifica, nonostante la seconda metà dell’anno sia stata molto positiva per la Germania.
Investimenti sugli immobili in tempo di repricing
Il mercato immobiliare italiano
I timori sull’andamento delle Borse stanno spingendo anche il comparto immobiliare verso una maggiore instabilità: da una parte abbiamo crescenti difficoltà legate al finanziamento da parte delle banche e dall’altra la preoccupazione di una discesa dei prezzi delle case (similmente a quanto avvenuto oltre Oceano). In effetti, da un rapporto sui prezzi delle case messo a punto da Idealista emerge una situazione di stagnazione dei prezzi delle case nella capitale e a Milano, mentre a Napoli viene messa in evidenza la prosecuzione della tendenza ribassista. Occorre tuttavia tenere presente che l’andamento dei prezzi è condizionato dall’offerta, aumentata considerevolmente negli ultimi anni, senza però che i venditori ne abbiano aumentato l’attrattività. Questo significa che sul mercato sono presenti molti immobili da ristrutturare, o che si trovano ubicati in zone trafficate o prive di servizi, i cui proprietari non sono disposti a rinunciare alle loro pretese; tali beni rimangono bloccati per diversi mesi, senza trovare una corrispondenza da parte di acquirenti interessati.
