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Investire oggi in immobili
Ma si può investire oggi in immobili? Intendo investire e guadagnare, vista la crisi, l’IMU, le banche che non concedono mutui?
La risposta è sì. Certo è più facile portare a casa dei profitti quando il mercato cresce ed i prezzi aumentano, ma ricordate sempre che nei momenti più difficili, chi sa risolvere i problemi trova ottime possibilità di fare affari.
Voglio raccontarvi di un’operazione che abbiamo appena concluso.
Una signora ultranovantenne, vedova e figlia unica, ha un figlio unico di circa 70 anni, il quale, a sua volta, ha una figlia unica di 40 anni.
Quand’era ancora in vita la signora decide di donare la metà del suo appartamento alla nipote, mentre l’altra metà rimane a lei.
Il rendimento di un investimento immobiliare: il calcolo del ROE
Qual è il rendimento netto di un investimento immobiliare? L’indicatore che noi prendiamo in considerazione è il ROE (Return on Equity) che misura la redditività del capitale proprio cioè in che percentuale viene remunerato il capitale che NOI abbiamo messo nell’investimento immobiliare.
In formula:
ROE = (Utile netto/ capitale proprio) x 100
È un indicatore molto importante. Se noi infatti avessimo lasciato quei soldi in banca o li avessimo messi a frutto in altre tipologie di investimento (BoT, BTP, CCT, conto deposito…) avremmo ottenuto un rendimento di X%. Ad esempio nell’asta del 13 novembre scorso il rendimento dei BoT con scadenza ad un anno è stato pari all’1,762%. (Sole24ore.com)
Quindi per valutare la redditività dei soldi che abbiamo investito nell’immobile, andiamo a calcolare il nostro ROE e dopo lo mettiamo a confronto con i rendimenti di investimenti alternativi con rischio simile.
Investire in immobili: il calcolo del ROI
Abbiamo visto in questo articolo che il ROI è un indicatore utile per chi vuole investire in immobili, adesso vediamo concretamente come si calcola.
Prima di passare all’esempio è bene ribadire due concetti:
- innanzitutto il rendimento di un investimento va valutato anche in relazione al tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita dell’immobile. Capite anche voi infatti che avere (ad esempio) un rendimento lordo del 15% dopo un anno non è la stessa cosa che ottenerlo dopo tre anni, perché i soldi restano immobilizzati più a lungo e il rischio che intervengano condizioni sfavorevoli è più elevato.
- per investire in immobili con successo non basta solo acquistare immobili a forte sconto, ma bisogna anche essere in grado di rivenderli ad un prezzo tale da farci realizzare l’utile desiderato. Di qui la necessità di sviluppare abilità di negoziazione e vendita, perché un ottimo affare non è un affare fin quando non viene realizzato l’utile.
Investire in immobili: il ROI e il ROE
Per investire in immobili con successo è necessario calcolare la redditività dell’investimento.
A tal fine introduciamo due indicatori, molto noti a chi si occupa di analisi aziendale e importanti anche per chi vuole investire in immobili: il ROI (ritorno sul capitale investito) e il ROE (ritorno sul capitale proprio).
Il primo ci permette di capire quanto rende l’investimento immobiliare che abbiamo effettuato, indipendentemente dalle fonti di finanziamento (come ad esempio il mutuo) e dalla loro onerosità (cioè quanto ci costano), il secondo invece ci aiuta a capire quanto rende il capitale che abbiamo investito NOI a titolo personale.
In altri termini, nel primo caso valutiamo l’investimento immobiliare, indipendentemente dal fatto di aver usato solo i soldi nostri oppure di aver fatto ricorso ad un mutuo. In tale indicatore, inoltre non prendiamo in considerazione altri costi finanziari (ad esempio gli interessi del mutuo) e le tasse.
